案件快讯

买房送车位，但须放弃追究开发商逾期交房责任？法院判了！

大家去买房的时候，车位是常被纳入考虑的问题。若开发商承诺“买房送车位”，但要求消费者签订协议放弃追究其逾期交房责任，这样的条款有效吗？消费者应该如何维权？

基本案情

龚某购买某楼盘房屋时，开发商某公司承诺“买房赠送车位”，双方签订《商品房买卖合同》约定：若某公司逾期交房超过90日，须向龚某支付违约金。当天，双方还签订了《车位补充协议书》约定了龚某选择车位的时间及序号。后来，龚某于约定的时间及排序选定了267号车位，双方又签订第二份《车位补充协议书》，并新增了一项约定，即龚某取得车位权益的同时，须放弃追究某公司未能按《商品房买卖合同》约定交付房屋的一切责任，否则某公司有权解除协议并收回车位权益。

因某公司逾期交房超过90日，龚某遂起诉至端州法院，要求某公司支付逾期交房违约金，并要求依约提供267号车位给其免费使用。

某公司辩称，双方已在第二份《车位补充协议书》中约定，龚某享有车位权益的同时放弃追究其逾期交房的责任。目前，龚某已实际占有并使用车位，足以说明他已明确放弃追究违约责任。而且该《车位补充协议书》属于无偿赠与，是可以撤销的协议。

法院审理

端州法院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。龚某与某公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应恪守履行。

关于逾期交房违约责任和免责条款的认定。本案中，龚某依约付清房款，某公司应按时交付房屋，但其逾期交房超过90日，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于双方签订的第二份《车位补充协议书》中新增的免责格式条款，某公司未能举证证明尽到履行提示或者说明义务，让龚某注意或理解该免责条款；同时，该格式条款减轻了某公司的责任，限制了龚某主张违约责任的权利。因此，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条相关规定，法院认定该免责条款无效。

关于买房赠送车位协议的认定。某公司卖房送车位，作为交易达成的条件，据此形成竞争优势促进交易，龚某在购房时也考虑了地下车位的价值，因此，本案在购房前提下的附赠协议区别于普通无偿赠与。双方确定267号车位应为某公司承诺提供给龚某使用的车位，还约定了使用期限及注意事项。因此，某公司应按双方约定将该车位提供给龚某使用。

最终，法院依法判决某公司按照《商品房买卖合同》的约定向龚某支付逾期交房违约金，并提供267号车位给龚某免费使用至约定期限。

法官说法

近年来，开发商常以“买房送车位”“买房送家电”“买房送装修”等促销优惠吸引消费者，但在履约阶段，部分开发商却以“商品房买卖合同中未写明”为由拒绝兑现承诺。这种行为不仅严重损害消费者信赖利益，更透支了企业自身商誉。本案中，“买房送车位”的承诺对龚某最终签订商品房买卖合同及确定房屋价格有重大影响，应当视为要约，该承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，某公司附有履约义务。但新增的格式条款约定业主须放弃追究开发商未能按《商品房买卖合同》约定交付房屋的一切责任才可取得选定的车位，该条款减轻了开发商的违约责任，限制了业主张违约赔偿的权利，因此该免责条款无效。

法官在此提醒广大消费者，在购房过程中务必保持理性审慎，切勿轻信销售人员的口头承诺，要认真核对合同条款，特别是涉及赠送物品的兑现方式及兑现期限等关键内容，若有附加内容的应在书面合同上补充，确保有据可查。对于合同中存在的、对消费者明显不公平的格式条款，可要求开发商对相关条款进行书面补充说明或修改，亦可向相关监管部门投诉举报其利用格式条款侵害消费者利益，或通过诉讼方式请求法院确认侵害自身合法权益的格式条款无效。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百九十六条 【格式条款】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条 【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。